万博手机软件官网下载,媒体:中介到底是不是房租上涨的主要推手?

2020-01-11 15:11:05  美高梅国际

    中介到底是不是房租上涨的主要推手当年开发商是人人喊打的过街老鼠,现在已鲜有人把高房价归咎于开发商,这一转变花了差不多十年。经营租房贷的中介公司跑路的可能性有多大?房租上涨谁之过的争论正酣之际,传来了杭州长租公寓公司鼎家破产的消息,这起似乎为“贩毒文”提供了强有力的证据。联想到最近一篇文章的结论——“资本进入后出现的恶性竞争,是这轮房租上涨的主要原因”,不禁莞尔。

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当年开发商是人人喊打的过街老鼠,现在已鲜有人把高房价归咎于开发商,这一转变花了差不多十年。房租高涨谁之过?中介究竟起到了什么作用?相信找到正确答案不用花十年。

马克 | 文

这两天一篇题为“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快”的文章(下称“贩毒文”)刷屏了,无数人拍案称是、争相转发,我也被@了三四次,提醒去看这篇醒世恒言。

这篇文章的核心意思是:自如蛋壳等中介公司诱骗租客签署名为租金实为贷款的租房合同,然后占用租客贷款去高价抢占房源,循环往复、迅速扩张,手法犹如传销,一旦中介公司跑路大吉,就会留下租客和房东哭天抢地求助无门。而这种模式下,中介公司爆仓的概率非常之大。

在经济下行时,提示风险是必要的,但不能危言耸听。在我看来,此文用一系列站不住脚的论据,支持了一个惊爆眼球的论点。其实只要从他论据链的一个环节进入,追问其可靠性,其立论就很可能站不住脚。

比如可以问两个简单问题:有多少租客是用租房贷租房的?经营租房贷的中介公司跑路的可能性有多大?

假如10%的租房人用了租房贷,100%的租房贷被传销式操作,100%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是10%;假如50%的租房贷被传销式操作,50%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是0.1*0.5*0.5=0.025,2.5%;假如10%的租房贷被传销式操作,10%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是0.1*0.1*0.1=0.001,0.1%。

官方数字,中国银行业的平均不良贷款率是2%左右。

而“贩毒文”试图暗示的逻辑是:100%的租房人用了租房贷,100%的租房贷被传销式操作,100%的中介公司会在租赁合同期内跑路,果真是这样,确实会波及无数人。但这三个100%,显然都不是事实。

信用贴现是金融的本质,银行保险证券信托等莫不如此,而控制信用风险是金融的核心技术。风险的产生,有主观恶意,有天不遂人愿的客观使然。前者由监管和司法解决,后者靠风险拨备覆盖、靠市场竞争淘汰。因为有风险就禁止,那么整个金融业都该被禁止。

房租涨,恐怕7成以上推力来自租赁住宅供求缺口扩大,“贩毒文”的荒诞之处是无视这一基本矛盾,把涨因全部归结于中介公司,又通过一系列不明说的假设,把局部的租房贷夸大成中介公司的整体操作模式,把局部的传销式占压贷款放大成中介的整体行为,从而把租房贷的风险无限放大,达到了耸人听闻的搏眼球效应。

有人把租房贷与P2P类比,说租房贷爆仓比P2P爆雷更可怕,这种类比实属驴唇不对马嘴。

P2P和租房贷完全不同,P2P的风险来自卖方,卖方用无法实现的高收益诱使买方投资,这是风险之源;租房贷的风险来自买方,因为减免押金,相应的风险转移到了卖方也就是长租公司,一旦买方大面积违约,卖方资金链就会断裂。但“贩毒文”却将租房贷的风险歪曲为长租公司传销式使用贷款资金。

房租上涨谁之过的争论正酣之际,传来了杭州长租公寓公司鼎家破产的消息,这起似乎为“贩毒文”提供了强有力的证据。然而这个行业发展了六年,截至2018年3月全国共有1200多家长租公寓公司(58安居客房产研究院的监测数据),迄今的破产案屈指可数,这究竟说明这个行业不行,还是行?任何一个行业都有会有企业破产,只要不连续出现欺诈式的“跑路”,那这个行业就没有问题。相反,优胜劣汰才能提高行业质量。

正因为同时解决了房主和租客的痛点需求(便捷、安全、稳定),长租公寓行业才能蓬勃发展,既得到政府的鼓励,也得到资本的青睐。事实上,中国租赁市场的机构化程度远远不够,全国范围内长租公司的市场占有率不足3%,而这个数字在美国和日本是30%和80%(明源地产研究院、链家研究院数据)。

租房贷、资产证券化这些金融手段会加速行业发展,也会带来金融风险,金融风险绝对需要防范,美国的次贷危机就是前车之鉴,但同样绝对不能杯弓蛇影草木皆兵。

这两天还有一条消息令人愕然——北京严打中介违规,自如相寓万通众联等多机构上榜。联想到最近一篇文章的结论——“资本进入(住房租赁市场)后出现的恶性竞争,是这轮房租上涨的主要原因”,不禁莞尔。过去高房价由开发商背锅,如今高房租由中介公司背锅,真的是这样吗?

纸究竟包不住火。当年开发商是人人喊打的过街老鼠,现在已鲜有人把高房价归咎于开发商,这一转变花了差不多十年。房租高涨谁之过?中介究竟起到了什么作用?相信找到正确答案不用花十年。

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